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    에스크로 계좌


    에스크로(Escrow)란?


    에스크로는 미국 법률용어로 특정 재화를 제 3자에게 기탁하고 

    일정 요건이 충족되는 경우 상대방에게 재화를 교부할 것을 

    약속하는 조건부 양도증서를 뜻합니다.


    상거래에서 이는 거래의 안정성 확보를 목적으로 활용되는데, 

    판매자와 구매자 사이에 신뢰 가능한 제 3자의 중개로 

    금전 혹은 물품을 거래할 수 있도록 하는 것입니다. 


    에스크로 방식을 통한 거래는 일반적으로 다음의 단계로 이루어 집니다. 


    에스크로 계좌.JPG

    ① 구매자가 제 3자에게 대금 송금

    ② 입금 확인 후, 판매자의 상품 발송

    ③ 구매자의 상품 확인 후, 제 3자에게 통보 (거래파기 가능)

    ④ 제 3자가 판매자에게 대금 송금

    ⑤ 판매자의 대금 수령 (종료)


    전통적인 에스크로


    불과 얼마 전까지, EB-5 프로젝트에서 활용되는 에스크로는 “전통적인” 형태의 에스크로였습니다. 


    전통적인 에스크로에서 투자금은 에스크로 계좌에 예치되었다가 

    I-526의 승인 후 개발사에 투자금이 전달되어 

    프로젝트 진행에 투입되는 방식으로 사용됩니다. 


    이전에는 I-526 수속기간이 평균 6개월에 불과했기 때문에 

    이러한 구조가 프로젝트 자금 조달 및 진행에 아무런 문제가 되지 않았습니다. 


    하지만 EB-5 신청자 수가 급증하면서 

    그 수속 기간이 12~18개월(혹은 그 이상) 정도로 늘어났고, 

    투자금이 프로젝트에 투입될 수 있는 시점도 자연스레 지연되었습니다.


    자금 투입이 지연되면서 재정적 어려움으로 

    프로젝트 진행에 차질이 생기는 경우도 있었습니다. 


    이러한 이유로 다수의 개발자들이 I-526 승인이 이루어져야만 

    투자금이 투입되는 형태를 사용하지 않게 되었고 

    이를 대체하는 새로운 형태의 에스크로가 사용되기 시작했습니다. 


    새로운 형태의 에스크로 


    전통적인 형태의 대안으로 활용되는 새로운 형태의 에스크로는 크게 세 가지로 구분할 수 있습니다.


     에스크로 계좌 사용하지 않음


    첫 번째 형태는 아예 에스크로를 사용하지 않는 것입니다. 


    I-526 수속 지연으로 인한 투자금 운용의 어려움과 

    투자자의 투자금 회수 기간이 연장되는 것을 피하기 위해 

    투자금을 애초에 에스크로 계좌에 예치하지 않고 

    프로젝트 개발사에 직접 송금하는 것입니다. 


    이는 신용도가 매우 높은 개발사가 사용할 수 있는 방법으로, 

    보통 투자 계약서에 비자 거절 시의 환불 규정이 명시되어 있습니다. 


    따라서 에스크로 계좌를 사용하지 않는 

    프로젝트에 투자하는 경우에는 비자 거절 시 

    투자금의 환불 규정 및 조건

    (환불 범위, 환불 자금의 출처, 출처가 부족한 경우 추가 담보 등)에 대해 

    보다 면밀히 검토해야 합니다.


     I-956F 접수 후, 개발사에 투자금 송금


    대안으로 활용되는 다른 방법 중 하나는, 

    투자자가 투자금을 일단 에스크로 계좌에 예치하고 

    투자자의 I-526이 접수된 이후에 투자금이 개발사에 송금되는 방법입니다. 


    이 방법의 장점은 투자자가 자신의 I-526이 

    제대로 접수되었는지 확인할 수 있다는 것입니다. 

    (앞서 언급된 방법을 사용한 경우에는 I-526 청원이 

    제대로 접수되는지에 대해 100% 확신할 수가 없습니다.) 


    또한 이 방법은 에스크로 계좌에서 개발자에게 송금되는 

    시기와 방법에 따라 다양하게 활용되고 있습니다. 


    이러한 방법 중 하나는 ‘Early Release Escrow’로, 

    I-956F가 접수되거나, 

    한 명 이상 투자자의 I-526이 승인된 후에 

    투자금이 개발자에게 송금되는 방식입니다. 


     자금의 유보


    앞서 언급한 방법 외에 사용되는 방법으로 ‘Holdback Escrow’가 있습니다. 


    이는 에스크로 계좌에 예치된 투자금의 대부분은 

    I-526 접수와 동시에 개발자에게 송금되고, 

    일부는 에스크로 계좌에 남겨두는 것입니다. 


    (보통 20% 가량의 비율) 남겨진 투자금은 I-526 청원이 

    승인된 후 개발사에 송금 됩니다. 


    많은 투자자들이 이 방법이 사용된 프로젝트에 투자하고 승인을 받았습니다. 


    하지만 최근 미이민국(USCIS)는 일찍이 투자한 투자자들의 투자금 중 

    유보된 금액이 프로젝트 개발에 모두 사용되는 것이 아니라, 

    늦게 투자한 투자자 중 I-526 청원이 거절된 

    투자자들의 환불금으로 사용될 수 있다는 것을 이유로 

    이 방법이 사용되는 프로젝트와 리저널센터에 관련하여

    추가설명을 요구하는 경우도 있습니다. 


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