작성일 : 15-12-16 14:06
포시즌 리조트 푸에르토리코 카요라르고
 글쓴이 : 모스컨설팅
조회 : 15,965  
리져널센터 Iconic Caribbean EB-5, LLC Regional Center 모집 세대 230세대
프로젝트 명 Four Seasons Resort Puerto Rico at Cayo Largo 담보 설정 1순위 혹은 2순위 담보권(조건에 따라 변경)
투자 지역 Fajardo, Puerto Rico 고용 창출 3,268명의 고용 창출 효과 / RIMS II Model
프로젝트 파트너 EB-5 UNITED, DLJ, Four Seasons TEA 승인 여부 승인
투자 기간 5년~6년 (옵션) I-526 거절 시 투자금 회수 가능
투자 금액 $500,000 (1인기준) 총 사업 예산 $232,450,000
운영비 $50,000 사업 예산 구조 EB-5 투자금 : $115,000,000 (49%)
기타 : $117,450,000 (51%)
투자 이자 연 0.25%

포시즌 리조트 푸에르토리코 카요 라르고(Four Seasons Resort Puerto Rico at Cayo Largo)는EB-5 United, DLJ 및 Four Seasons가 공동으로 푸에르토리코의 카요 라르고에 복합 리조트를 건설하는 프로젝트입니다. 현재 푸에르토리코는 숙박시설이 부족한 상태이며 고급 호텔에 대한 공급이 매우 부족합니다. 리츠칼튼 리저브가 이 지역에서 가장 럭셔리한 호텔이라 할 수 있는데, 하루에 천달러가 넘는 높은 숙박 요금에도 불구하고 보통 3개월 전부터 예약을 해야 이용이 가능합니다.
포시즌 카요 라르고 리조트 프로젝트 시행을 위해, 포시즌은 10년 이상 푸에르토리코의 시장 조사를 진행하였고, 파트너사인 DLJ Real Estate Capital사는 2007년에 부지를 매입하였습니다. 또한, 2012년 4월 철거를 비롯한 프로젝트 개발에 필요한 각종 허가를 취득하고, 기존의 호텔을 허물고 본격적인개발을 위한 준비를 완료(Shovel Ready)하였습니다. 현재 건설을 위한 인프라(도로 및 각종 시설물) 구축이 진행 중입니다. EB-5 투자금은 호텔 건설과 골프 코스 업그레이드에 사용될 예정이며, 예상되는 총 공사 기간은 30개월이며 2016년 말 ~ 2017년 초 완공을 목표로 하고 있습니다.
이 프로젝트는EB-5 프로젝트 중 최초로 기업 실사(실사 시행사-EB-5 DILIGENCE)를 받았으며,EB-5 투자자들에게 1순위 담보권을 제공하고 있습니다. 또한 가장 평가가 좋고 명성이 높은 기업들이 파트너로 참여하여 불확실성을 줄이고 안전성을 추구합니다.

세부계획

부지 면적 총 610에이커 (2,469,000m²/747,000평)
- 프로젝트 개발 면적 : 240에이커(971,245m², 294,000평)
  (EB-5 자금은 럭셔리 호텔 및 골프코스 건설에 사용)
- 나머지 370에이커 : 75채 포시즌 주거 단지 및 240채 기타 주거 단지 개발 예정
골프 코스 18홀
럭셔리 호텔 총 136실
- 총 객실의 25%는 스위트 룸으로 개발
- 객실 면적 : [일반객실] 56m²(17평)
                [럭셔리 스위트] 502m²(152평)
부대 시설 - 다양한 성인용 수영장
- 5성급 스파 및 휘트니스 센터 (1,560m²(472평) 면적의 야외 요가 수련장 및 부대시설 포함)
- 어린이 및 청소년 센터 : 면적 278m²(84평)
- 미팅 및 이벤트 홀 : 면적 1,114m²(337평), 각종 연회장 및 야외 테라스 포함
- 비즈니스 센터 및 다양한 종류의 레스토랑
- 보석, 의류 등 소매점 : 185m²(56평)

프로젝트 부지의 위치

  • 푸에르토리코 북동쪽 해안, Quebrada Vuelts Ward, Fajardo에 위치
  • San Juan의 Luis Munoz Marin International Airport(루이스무뇨스마린 국제공항)에서 35마일(약 56km, 자동차로 45분 가량 소요) 거리

    - 최근 Rio Grande까지의 PR-66 고속도로 연장으로 소요 시간 단축 예상
  • 리조트의 남측은 Puerto del Rey Marina와 접해 있음

    - 캐리비안 최대 규모의 선착장 중 하나로, 1,100대의 보트 선착장과 200ft(약 60m)이상의 초대형 럭셔리 요트에 대한 풀 서비스 제공

    - 요트 관련 서비스 분만 아니라 심해 낚시, 스킨 스쿠버 등과 같은 다양한 해양 레저 체험 가능
  • 해수면으로부터 300ft(91m) 높이에 위치

    - 골프 코스를 포함한 프로젝트 부지의 모든 지역에서 동쪽으로는 카리브 해, 서쪽으로는 엘 윤케 열대 국립공원(El Yunque)까지 훌륭한 경관 감상 가능

푸에르토리코 포시즌 리조트 내/외부 전경

총 투자금 구조

자본금

EB-5 투자금 $115,000,000
개발사(DLJ) 순투자 $82,450,000
운영사(포시즌호텔) 순투자 $5,000,000
푸에르토리코 정부 투자 $15,000,000
기타 $15,000,000
총 투자금액 $232,450,000

고용 창출

※ 경제효과 분석은 2014년 3월 15일에 에반스, 캐롤 사에 의하여 작성되었습니다. 이 분석은 푸에르토리코 개발은행과 정부기관의 PRIM 모델에 기초하여 만들어졌습니다.

종류

총 새 일자리

건설 2,230
건축 연관 기술자 320
구매 82
호텔, 보조 운영 637
총계 3,269
230명 투자자의 필요 일자리 2,300
일자리 여유분 969
일자리 여유분 % 42%

최고의 개발사와 운영사가 파트너로 참여하는
포시즌 리조트 푸에르토리코

EB-5 UNITED

독점적인 EB-5 공급자로 선정된 EB-5유나이티드는 지금까지 총 2억 5천만 불의 EB-5자금을 운영해온 SCOTT FULLER를 필두로 한 전문가 그룹입니다. 이들은 프로젝트의 투명성을 높이고자 EB-5 프로젝트 최초로 기업실사를 실시하고 있습니다.


DLJ REAL ESTATE CAPITAL

DLJ는 187건의 글로벌 투자경험이 있는 부동산 개발 전문 기업으로 푸에르토리코에서도 지난 15년 간 약 3억 불을 투자하여, 이미
The Intercontinental San Juan Resort, Spa & Casino와 The Ritz-Carlton San Juan, 두 개의 호텔을 성공적으로 건설하였습니다.


FOUR SEASONS

포시즌 호텔(Four Seasons Hotels and Resorts)은 1961년 설립되었으며, 약 50년간 세계 최고급 호텔을 경영하고 있습니다. 매년 포브스(Forbes)지가 발행하는 여행 가이드(Forbes Traveler Guide)에서 최고 호텔을 선정하여 시상하는 Forbes Travel Guide 2014 Star Award에서, 18개의 포시즌 호텔이 별 5개 등급을 받아 세계 정상급의 서비스 제공을 증명하였습니다.


GREEN CARD TEAM

제 3자 기업 실사(Third Party Due Diligency)

기업 실사는 투자자들이 안심하고 투자할 수 있도록 프로젝트의 투명성을 강화하고, 기업이 투자자에게 영향을 미칠 수 있는 중요한 정보를 완전하고 정확하게, 적시에 제공할 수 있도록 제3의 기관이 평가하고 감독하는 것을 말합니다.

  • THE FOUR SEASONS RESORT PUERTO RICO AT CAYO LARGO 프로젝트는 EB-5 DUE DILIGENCE 라는 제3의 기관으로부터 프로젝트의 종합적인 실사와 사업, 재정, I-829 발급 가능성에 대해 실사를 받고 있습니다. 그 외에 지배구조, 자본금, 허가, 건설시기, 경제효과분석 등에 대해서도 감독을 받습니다.

EB-5 자금의 안전성

  • 이 프로젝트의 자산은 EB-5 투자자가 1순위 담보권을 갖도록 근저당이 설정되어 투자금을 보호받습니다.
  • 리조트 수입(호텔, 골프장)은 EB-5 투자자들에게 투자금이 모두 상환될 때까지 100% 보유됩니다.

    (단, 목표로 한 투자금이 모이지 않을 경우 2순위 담보권을 가지게 됩니다.)

※ 추가 담보

  • 주위 빌라와 상가 임대 수익의 15%
  • DLJ가 주변 지역에 투자한 $72,000,000 규모의 투자

사업 타당성 조사

2013년 Resort Development Consultants, Inc.(RDC)의 사업 분석 레포트.
RDC는 세계 숙박, 레저산업 부문에 광범 위한 경험을 가지고 있는 전문 컨설턴트입니다.

2017년 2018년 2019년 2020년 2021년
객실 136 136 136 136 136
객실 점유율 60% 65% 70% 70% 70%
평균 객실가 $862.00 $932.00 $1,005.00 $1,029.00 $1,054.00
객실당 영업 수익 $517.20 $605.80 $703.50 $720.30 $737.80
총 수익 $46,022 $52,122 $58,744 $60,149 $61,603
부대 비용 $20,139 $21,153 $22,204 $22,737 $23,282
운영 비용 $11,460 $11,948 $12,455 $12,754 $13,060
총 마진 $14,423 $19,021 $24,085 $24,658 $25,261
고정 비용 $4,410 $5,566 $6,918 $7,083 $7,871
순 수익 $10,013 $13,453 $17,167 $17,575 $17,390

(수익, 비용, 마진, 순수익 / 단위 : 백만)

푸에르토리코 Commonwealth of Puerto Rico

푸에르토리코는 카리브 해에 있는 미국령의 섬이며 약 370만 명이 살고 있습니다. 미국인들이 즐겨 찾는 대표적인 휴양지 중의 하나이며 고실업 지역이므로 EB-5 투자를 하기에 적합합니다. 법인세율이 4%로 매우 낮고(미국 39%, 영국21%) 연방세 등 각종 세금을 내지 않아 많은 투자회사들과 기업들이 푸에르토리코에서 사업을 하고 있습니다. 또, 푸에르토리코는 배당금, 이자소득, 자산매각 소득에 대해 세금을 내지 않습니다.

한국과의 관계 - 1950년 한국전쟁 발발 후 모두 148,000명의 히스패닉 인들이 참전했는데 그중 61,000명이 푸에르토리코인이었습니다.
파견 규모는 미국, 영국에 이어 3번째의 규모로 3년간의 전쟁 동안 750여 명이 사망했고, 2천300여 명이 부상했으며 100여 명은 아직도 실종자로 등록돼 있을 정도로 희생이 컸습니다. 이들은 휴전 후에도 1954년 11월까지 한국에 남아 나라를 지켰습니다.

현재 푸에르토리코에는 30여 명의 한인들이 거주 중이며 삼성, 현대, LG 등 많은 한국 기업이 진출해 있지만 전부 현지법인 형태로 운영되고 있습니다.

현재 푸에르토리코에서 포시즌 호텔 건설 프로젝트를 하고 있는 EB-5 United에서 뉴스레터를 보내왔습니다.

* DLJ/FOUR SEASONS 장기계약 체결

프로젝트 개발을 맡고 있는 DLJ와 호텔이 완공되면 운영할 포시즌호텔의 임원진이 포시즌호텔 본사에서 만나 공사진행 상황을 점검, 내부 디자인을 업데이트 하고 장기간의 관리 계약을 마무리했습니다.

* 4명의 새 직원 합류

회사의 성장으로 CPA이자 CFO인 Tiffany Winkles, 싱가폴을 거점으로 아시아 시장을 담당하게 될 Michael Olson, 상하이를 거점으로 활동하는 중국의 경제와 산업에 대한 전문 에널리스트인 Dan Gershoni, 베이징 지점에서 관리 디렉터로 활동하게될 Danny Zhang 이 새로 합류하였습니다.

* 한국, 중국과 두바이에서 세미나 개최

EB5 UNITED의 대표인 Scott Fuller가 11월 17일까지 중국에서 세미나를 하고 17일부터 20일까지 두바이에서 세미나를 했습니다. 사장인 Brad Stedem도 중국에서 12월 3일부터 15일까지 세미나를 할 계획이라고 합니다. 지난 10월에는 중국의 대련과 파진, 베트남의 호치민, 그리고 서울에서 성공적으로 세미나를 개최했습니다. 사진은 10월 18일 JW MARRIOTT 호텔에서 있었던 모스컨설팅의 세미나 모습입니다.

* 포시즌 호텔&리조트의 공사는 잘 진행되고 있습니다.

호텔 건설 공사는 계획된 예산에 맞추어 스케줄대로 잘 진행되고 있습니다. 10월에는 상수도를 위한 140m의 파이프라인을 설치했고 진입도로를 만들기 위해 땅을 평평하게 고르는 작업 등 여러 가지 토목공사를 하였습니다. 또한 전기 인프라 공사로 스위치기어와 스위치를 설치하고 맨홀과 배전함도 마련하였습니다.

EB-5 UNITED 임원들 모스컨설팅 방문

지난 주 금요일 EB-5 UNITED의 Scott Fuller와 Michael Olson 씨가 서울에 찾아와 모스컨설팅 임직원들과 만났습니다. CEO인 Fuller 씨는 모스컨설팅의 파트너가 되어 꼭 함께 일하기를 원한다는 뜻을 내비쳤습니다. 현재 싱가폴에 거주하며 아시아를 담당하고 있는 Olson 씨는 다음에 저희 회사 설명회를 언제 할 것인지 물어보면서 설명회가 열리면 언제든지 참석하겠다고 거듭 강조하였습니다.

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