작성일 : 18-06-20 14:37
One Dalton 프로젝트 보스턴 포시즌스 호텔
 글쓴이 : 모스컨설팅
조회 : 1,710  







One Dalton 프로젝트
보스턴 포시즌스 호텔



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모스컨설팅은 그 동안 미국 부동산 투자로 미국 영주권 취득을 할 수 있는 프로젝트를 국내에 소개해 왔으며, 실제로 많은 고객들이 투자를 결정하고 영주권을 취득한 바 있습니다. 특히 모스컨설팅은 포시즌스 브랜드와의 깊은 인연으로, 2015년에도 국내 회사 중 유일하게 뉴욕 포시즌스 호텔 프로젝트를 독점 공개, 성공적인 결과를 낳았고 이런 성공에 힘 입어 보스턴 포시즌스 호텔 프로젝트를 소개하고자 합니다.


포시즌스 브랜드는 세계의 호텔 시장을 선도하는 럭셔리 호텔, 레지던스 전문 브랜드입니다.. 41개 나라의 99개 호텔을 운영 중에 있으며, 고객에게 최상의 서비스를 제공하고자 하는 목표로 브랜드의 입지를 확고히 하고 있습니다. 세계적으로 유명한 럭셔리 매거진 콘드 나스 트래블러 (Conde Nast Traveler Readers’ Choice Awards) 에서 최고의 럭셔리 호텔로 선정되어 호텔 업계의 선도자로써 꾸준한 성장을 이루고 있습니다.

이번 프로젝트는 미국 메사추세츠 주 보스턴에 위치한 호텔 및 레지던스 빌딩 건설에 투자하는 미국투자이민 프로젝트입니다. 이 프로젝트의 가장 큰 장점은 바레인 왕실과의 호텔 매각 계약 완료를 통해 미국투자이민 투자자들에게 포시즌스 호텔에 대한 1순위 담보권를 제공한다는 점 입니다. 미국투자이민 프로그램은 수익성을 목적으로 하는 것이 아닌, 가족 전원의 미국 영주권 획득 및 안전한 원금 회수가 최우선 목적입니다. 때문에 프로젝트 선정에 있어서 펀드 안정성은 중요한 요소에 해당합니다.




프로젝트 개요

프로젝트 정식 명칭은 “Boston Four Seasons Hotel”. 총 프로젝트 비용은 7,700만불 이며 최소 투자금액은 50만불입니다. 대출 잔금의 첫 만기일은 60개월 이후, 즉 5년이며 대출자는 12개월씩 만기일을 두 번 연장 할 수 있습니다. 미국투자이민 투자자에게 주어지는 이자율은 연 0.25% 입니다.



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Check Point-1
[프로젝트 자금구조]

총 프로젝트 예산 비용은 7억7700만불, 그중 은행 대출 5억2000만불이 확보되어 있고 개발사의 지분은 2억5700만불 입니다. 여기에 EB-5 투자금을 통해 기존 은행대출의 일부를 전환, 은행 대출 3억6000만불과 EB-5 투자자금이 1억6000만불로 자금 구성이 완료됩니다.

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Check Point-2
[호텔 매매]

2016년 10월, 프로젝트 회사는 제3자인 바레인 왕실와 계약을 체결했습니다.호텔 매매 계약은 2억6천8백만 달러의 금액으로 이미 계약이 완료가 되었으며, 계약금 2,680만 불과 중도금 1,340만 불의 추가 예치가 모두 확인된 상황입니다. 때문에 바레인 왕실의 채무불이행과 같은 큰 이변이 없는 한, 프로젝트 안정성을 위협하는 변수는 없다고 전문가들은 진단하고 있습니다.


바레인 왕실의 포시즌스 호텔 브랜드에 대한 관심은 과거부터 있어왔습니다. 모스컨설팅에서 과거 성공적으로 투자자 모집을 마감한 바 있는 뉴욕 포시즌스 호텔 프로젝트 또한 바레인 왕실이 매입 계약을 체결했으며, 거의 동일한 조건의 계약임을 개발사 측에서 확인했습니다. 포시즌스 호텔 브랜드의 명성으로 뉴욕 포시즌스 호텔은 현재 성황리에 영업 중에 있으며 보스턴 포시즌스 호텔 또한 마찬가지일 것으로 예상되고 있습니다.





Check Point-3
[투자자 및 EB-5 대출 이자율]

만기일까지 리저널센터가 받는 이자는 연 5.5%이며 그 중 0.25%는 미국투자이민 투자자에게 주어지는 이자입니다.  EB-5 대출 만기 후에 자금 상환에 문제가 생길 경우 매년 4%씩 이자가 증가합니다 

EB-5 Loan에 대한 개발사의 대출 이자는 5.5%이며 연장 옵션이 존재합니다. 다만 연 5.5% 이자율이 낮지 않은 관계로, 세계 최대 부호 바레인 왕실 입장에서는 최대한 빨리 갚는 것이 이득이며 또한 페널티 옵션이 있어 7년 이후 연 이자가 5.5% 에서 9.5% 그 다음해에는 13.5%로 매년 이자가 4%식 추가로 증가하게 되므로 최악의 상황을 가정한다고 해도 7년안에 갚을 것으로 예상하고 있습니다.





Check Point-4
[호텔 영업 및 레지던스 분양]


Hotel Opening First Quarter of 2019

현재 보스턴 시내에는 200 Boylston St, Boston MA 에 위치한 기존 포시즌스 호텔이 있습니다. 현재 시점을 기준으로 일반 게스트룸 가격은 대략 75 ~ 100 만원 사이입니다. 포시즌스라는 브랜드 명성이 있기 때문에 지금도 늘 방문객이 많으며, Boylston St.은 헤이워드 마켓, 차이나 타운 등 시내 관광 명소 근교에 위치하고 있어 수요가 높은 편입니다. 새로 건설될 포시즌스 호텔은 보스턴의 랜드 마크인 프루덴셜 빌딩의 바로 옆에 위치하고 있으며 보스턴 최심지에 위치해 기존의 호텔보다도 더 나은 입지로 평가 받고 있습니다.

Residences

보스턴 레지던스의 새 역사를 열고 있는 보스턴 포시즌스 레지던스는 이미 2017년 초 분양이 절반 이상 이뤄졌습니다.

이하의 내용은 개발사 측에서 확답한 사안입니다.


  1. ·  현재 시점에서 분양되는 세대는 전부 순수익이다.
  2. ·  포시즌스 브랜드 레지던스 중 가장 빠른 속도로 매매가 이뤄지고 있다.
  3. ·  보스턴의 레지던스 분양 기록을 갈아치웠다.
  4. ·  2개의 펜트 하우스가 4,000만 불에 분양되었으며, (종전 보스턴 레지던스 최고가는 3,500 만 불)
    그 중 한 곳은 유명 사업가인 마이클 델에게 분양되었다.





Check Point-5
[고용창출]

미국투자이민 프로젝트를 평가하는 중요한 기준 중 하나인 고용창출은 투자자 1인당 최소 정규직 일자리 10명 창출을 충족시켜야만 합니다. EB-5 프로그램을 통해 일자리 창출은 약 4,748 개의 신규 일자리로 구성되며, 차트를 통해 대부분의 고용창출이 건설 인력으로 이루어져 비탄력적이고도 보수적인 계산법으로 일자리 계산이 이뤄졌음을 알 수 있습니다.






4,748명 일자리 창출! 320명 투자자 모집!
1인당 14.8개 고용창출!









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[전체 평가]

보스턴 포시즌스 프로젝트는 미국 전통의 대도시에 위치할 호텔 및 레지던스 빌딩입니다. 안정적이면서 보수적인 자금구조를 바탕으로 프로젝트를 기획했으며, 공사 진행 역시 60층 이상 진척된 상황입니다. 미국투자이민 투자자들의 포시즌스 호텔에 대한 1순위 담보권 획득. 바레인 왕실과의 호텔 매매 계약 완료 등 투자이민 프로젝트에 대한 부분을 다각적으로 평가해 보았을 때 시장에 나온 다른 투자이민 프로젝트에 견주어 봐도 이 프로젝트는 매우 안전하다고 평가할 수 있습니다. 다만 이제 미국투자이민 투자자 모집 마감이 얼마 남지 않았기 때문에 미국투자이민을 위해서는 빠른 결정을 필요로 하고 있습니다.








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